Rekening Escrow di BPR: Fungsi, Cara Kerja, dan Use Case Terbaik

Membeli tanah dari orang yang baru dikenal, menerima pesanan besar dari pembeli luar kota, atau menyalurkan dana hibah bertahap ke kelompok tani. Semua transaksi ini punya masalah yang sama: siapa yang harus percaya lebih dulu?

Rekening escrow menjawab masalah itu dengan menghadirkan pihak ketiga yang netral untuk menahan dana sampai syarat yang disepakati terpenuhi. Selama ini layanan escrow lebih dikenal di bank besar. Padahal banyak transaksi yang paling membutuhkan escrow justru terjadi di tingkat lokal, tempat BPR beroperasi. Artikel ini menjelaskan fungsi rekening escrow, cara kerjanya di BPR, batasan regulasinya, dan use case yang paling cocok.

Jawaban singkat: Rekening escrow adalah rekening penampungan yang dananya hanya bisa dicairkan setelah syarat dalam perjanjian terpenuhi. Di BPR, escrow dapat difasilitasi melalui rekening tabungan atau deposito yang diblokir berdasarkan perjanjian tiga pihak. Use case terbaiknya adalah jual beli tanah lokal, dana inden perumahan, dana retensi proyek, dan pesanan antar-UMKM.

Apa Itu Rekening Escrow?

Rekening escrow adalah rekening yang dibuka untuk menampung dana tertentu, dan penarikannya hanya dapat dilakukan sesuai syarat dalam perjanjian tertulis. Definisi ini antara lain dipakai dalam PP 36/2023 (UKM Indonesia). Dalam bahasa sehari-hari, rekening escrow sering disebut rekening bersama.

Ada tiga pihak dalam setiap rekening escrow:

• Penyetor, biasanya pembeli atau pemberi kerja, yang menempatkan dana.

• Penerima, biasanya penjual atau penyedia jasa, yang berhak atas dana setelah kewajibannya terpenuhi.

• Agen escrow, pihak netral seperti bank yang menahan dana dan mencairkannya sesuai perjanjian.

Kuncinya: tidak ada satu pihak pun yang bisa menarik dana secara sepihak.

Cara Kerja Rekening Escrow di BPR

Secara umum, alurnya terdiri dari lima langkah:

1. Para pihak menyusun perjanjian escrow, berisi nilai dana, syarat pencairan, bukti yang diperlukan, jangka waktu, dan cara penyelesaian sengketa.

2. BPR membuka rekening penampungan, biasanya berupa tabungan atau deposito yang diblokir dan hanya bisa dicairkan atas instruksi sesuai perjanjian.

3. Penyetor menyetorkan dana ke rekening tersebut.

4. Penerima memenuhi kewajibannya, misalnya menyerahkan sertifikat tanah, mengirim barang, atau menyelesaikan tahap pekerjaan.

5. BPR mencairkan dana kepada penerima setelah bukti yang disyaratkan diterima. Pencairan bisa sekaligus atau bertahap sesuai tahapan pekerjaan.

Jika syarat tidak terpenuhi sampai batas waktu, dana dikembalikan kepada penyetor sesuai perjanjian.

Batasan Regulasi: Apa yang Bisa dan Tidak Bisa Dilakukan BPR

Sebelum merancang produk escrow, BPR perlu memahami batasan kegiatan usahanya.

BPR boleh menghimpun dana dalam bentuk tabungan dan deposito, menyalurkan kredit, melakukan transfer dana, serta menjalankan kegiatan lain dengan persetujuan OJK. Namun BPR dilarang menerima simpanan giro (OJK).

Larangan giro ini berdampak langsung. Untuk penyelenggara pinjaman daring, ketentuan OJK mendefinisikan escrow account sebagai rekening giro atas nama penyelenggara di bank (OJK). Artinya, BPR tidak cocok menjadi bank escrow untuk pinjaman daring.

Di luar sektor yang mewajibkan giro, skema escrow bersifat kontraktual. BPR dapat memfasilitasinya dengan rekening tabungan atau deposito yang diblokir berdasarkan perjanjian tiga pihak. Jika BPR ingin menawarkannya sebagai layanan berbayar yang terstandar, sebaiknya konsultasikan bentuk produk dan kebutuhan persetujuannya dengan pengawas OJK.

Use Case Terbaik Rekening Escrow di BPR

Tidak semua jenis escrow cocok untuk BPR. Use case terbaik punya ciri yang sama: transaksinya lokal, nilainya cukup besar, frekuensinya rendah, dan pencairannya mengikuti tahapan yang jelas. Berikut peringkatnya.

1. Jual Beli Tanah atau Rumah Antar Perorangan

Ini use case paling kuat. Pembeli khawatir uangnya hilang sebelum sertifikat beres, sementara penjual khawatir dokumen diserahkan tetapi pembayaran tertunda. Dengan escrow di BPR setempat, dana pembeli ditahan sampai akta jual beli ditandatangani di hadapan PPAT atau proses balik nama selesai.

BPR punya keunggulan lokal: mengenal wilayah, PPAT setempat, dan kadang para pihak itu sendiri. Kajian hukum juga mencatat bahwa Indonesia belum punya regulasi komprehensif untuk escrow dalam peralihan hak atas tanah, sehingga perjanjian yang rapi menjadi sangat penting.

2. Dana Inden Perumahan

Pembeli rumah inden sering membayar uang muka dan angsuran sebelum rumah selesai. Jika developer gagal membangun, dana pembeli berisiko hilang. Dengan escrow, dana dicairkan ke developer secara bertahap mengikuti progres fisik yang diverifikasi. Skema ini juga bisa dipadukan dengan kredit konstruksi dari BPR yang sama.

3. Dana Retensi Proyek Konstruksi

Dalam kontrak konstruksi, sebagian nilai pekerjaan biasanya ditahan sebagai retensi selama masa pemeliharaan. Menyimpan retensi di rekening escrow memastikan kontraktor akan menerima haknya, sementara pemberi kerja punya jaminan perbaikan jika ada cacat pekerjaan.

4. Pesanan Besar Antar-UMKM dan Komoditas

Contohnya produsen kemasan yang menerima pesanan Rp150 juta dari pembeli baru, atau pengepul kopi yang menjual ke pembeli dari luar daerah. Pembeli menyetor penuh ke rekening escrow, lalu dana dilepas setelah barang diterima sesuai spesifikasi. Skema ini mengurangi kebutuhan pinjaman modal kerja, yang dibahas di artikel bridging loan.

5. Dana Hibah, CSR, dan Program Yayasan

Yayasan, NGO, atau perusahaan yang menyalurkan dana ke kelompok masyarakat sering ingin dana dicairkan bertahap sesuai capaian. Escrow di BPR setempat membuat penyaluran lebih transparan dan mudah diaudit, sekaligus mendekatkan penerima manfaat ke layanan keuangan formal.

Use Case yang Kurang Cocok untuk BPR

• Pinjaman daring, karena ketentuannya mensyaratkan escrow dalam bentuk rekening giro.

• Marketplace dengan transaksi harian dalam jumlah sangat besar, karena memerlukan integrasi sistem pembayaran waktu nyata. Keterbatasan BPR di sistem pembayaran dibahas di artikel lalu lintas pembayaran BPR.

• Transaksi valuta asing atau ekspor, karena BPR hanya boleh melakukan kegiatan valas terbatas pada penukaran uang.

Manfaat Rekening Escrow bagi Para Pihak dan BPR

Bagi BPR yang sebagian besar dananya berasal dari deposito berbiaya tinggi, saldo escrow yang mengendap beberapa bulan dapat memperkuat struktur dana pihak ketiga.

Risiko dan Cara Mengelolanya

• Sengketa pencairan. Atur bukti pencairan secara spesifik dan mekanisme penyelesaian sengketa, misalnya mediasi atau pengadilan negeri tertentu.

• Risiko operasional. Tetapkan siapa yang berwenang memberi instruksi, format dokumen, dan batas waktu pemrosesan.

• Pencucian uang. Terapkan prinsip mengenal nasabah untuk semua pihak dan pantau transaksi yang tidak wajar sesuai program APU PPT.

• Batas penjaminan LPS. Simpanan dijamin hingga Rp2 miliar per nasabah per bank dan harus memenuhi syarat 3T, termasuk bunga tidak melebihi tingkat bunga penjaminan BPR 6,25% untuk periode hingga 31 Januari 2027 (RCTI+). Untuk nilai besar, pastikan pencatatan pemilik dana jelas dan pertimbangkan memecah penempatan. Penjelasan lengkap ada di artikel syarat 3T simpanan dijamin LPS.

Isi Minimum Perjanjian Escrow

1. Identitas lengkap para pihak dan BPR sebagai agen escrow

2. Nilai dana, rekening tujuan pencairan, dan pihak penerima bunga

3. Syarat pencairan beserta daftar dokumen bukti

4. Jadwal pencairan bertahap jika ada

5. Batas waktu dan ketentuan pengembalian dana

6. Biaya escrow dan pihak yang menanggungnya

7. Mekanisme penyelesaian sengketa dan pembatasan tanggung jawab BPR

Kesimpulan

Rekening escrow adalah rekening penampungan yang dananya hanya bisa dicairkan setelah syarat dalam perjanjian terpenuhi. BPR tidak bisa menjadi bank escrow untuk sektor yang mewajibkan rekening giro, seperti pinjaman daring. Namun untuk transaksi lokal bernilai besar, BPR justru punya keunggulan: dekat dengan para pihak, memahami wilayah, dan bisa memfasilitasi escrow melalui tabungan atau deposito yang diblokir.

Use case terbaiknya adalah jual beli tanah antar perorangan, dana inden perumahan, dana retensi proyek, pesanan antar-UMKM, dan dana hibah bertahap. Bagi BPR, escrow menjadi sumber pendapatan jasa dan dana pihak ketiga baru. Jika Anda pengurus BPR yang ingin memperluas basis dana, jajaki juga kanal penghimpunan dana dari deposan perorangan, korporasi, dan antar-BPR melalui DepositoBPR.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Apa bedanya rekening escrow dan rekening bersama biasa?

Rekening bersama biasa dimiliki beberapa orang yang masing-masing dapat bertransaksi sesuai kesepakatan dengan bank. Rekening escrow dikendalikan pihak ketiga yang netral, dan dananya hanya dapat dicairkan setelah syarat dalam perjanjian terpenuhi. Pada escrow, penyetor maupun penerima tidak bisa menarik dana secara sepihak.

Apakah BPR boleh membuka rekening escrow?

BPR dapat memfasilitasi skema escrow melalui rekening tabungan atau deposito yang diblokir berdasarkan perjanjian tiga pihak, karena BPR boleh menghimpun dana dalam bentuk tabungan dan deposito. Namun BPR tidak boleh menerima giro, sehingga tidak dapat menjadi bank escrow untuk sektor yang mensyaratkan rekening giro, seperti pinjaman daring.

Berapa biaya rekening escrow?

Biaya escrow umumnya berupa biaya administrasi atau komisi yang besarnya bergantung pada nilai transaksi, jangka waktu, dan kerumitan perjanjian. Setiap bank menetapkan tarifnya sendiri. Tentukan sejak awal dalam perjanjian siapa yang menanggung biaya ini, apakah penyetor, penerima, atau dibagi bersama.

Apakah dana di rekening escrow mendapat bunga?

Bisa, tergantung kesepakatan dan bentuk rekeningnya. Jika escrow memakai deposito atau tabungan berbunga, perjanjian perlu mengatur siapa yang berhak atas bunga tersebut. Bunga juga sebaiknya tidak melebihi tingkat bunga penjaminan LPS agar simpanan tetap memenuhi syarat penjaminan. Catat juga perlakuan pajak bunga dalam perjanjian.

Apakah dana escrow di BPR dijamin LPS?

Dana escrow yang disimpan dalam bentuk tabungan atau deposito di BPR merupakan simpanan, sehingga dapat dijamin LPS hingga Rp2 miliar per nasabah per bank selama memenuhi syarat 3T. Untuk transaksi bernilai besar, pastikan pemilik dana tercatat jelas dan diskusikan dengan BPR bagaimana penjaminan dihitung.

Berapa lama dana bisa ditahan di rekening escrow?

Jangka waktu escrow ditentukan dalam perjanjian dan biasanya mengikuti lamanya proses yang dijamin, misalnya beberapa minggu untuk jual beli barang atau beberapa bulan untuk proses balik nama sertifikat dan masa pemeliharaan proyek. Tetapkan juga apa yang terjadi jika batas waktu terlewati tanpa syarat terpenuhi.

Apa yang terjadi jika terjadi sengketa antara pembeli dan penjual?

BPR sebagai agen escrow tidak memutus sengketa. BPR akan menahan dana sampai ada kesepakatan tertulis para pihak atau putusan dari lembaga penyelesaian sengketa yang disebut dalam perjanjian. Karena itu, perjanjian escrow sebaiknya mengatur mediasi, arbitrase, atau pengadilan yang dipilih sejak awal.

Disclaimer: Artikel ini disusun untuk tujuan edukasi dan informasi umum, bukan nasihat hukum atau rekomendasi produk. Ketersediaan, bentuk, dan biaya layanan escrow berbeda di setiap BPR. Skema escrow melibatkan perjanjian hukum, sehingga konsultasikan dengan notaris, PPAT, atau penasihat hukum sebelum digunakan. Ketentuan OJK dan LPS dapat berubah sewaktu waktu. DepositoBPR by Komunal adalah platform yang menghubungkan masyarakat dengan produk deposito BPR berizin dan diawasi OJK, dan tidak menyediakan layanan escrow.